Analyse

Mainz und Wiesbaden: Partnerschaft und Konkurrenz auf dem Wohnimmobilienmarkt

Die Landeshauptstädte Mainz und Wiesbaden stehen sowohl in Partnerschaft als auch in Konkurrenz zueinander, insbesondere auf dem Wohnimmobilienmarkt. In der aktuellen Studie "Westdeutsche Wohnungsmärkte: Daten 2023 und Perspektiven" von Wüest Partner werden die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt sowie die Kaufkraft in beiden Städten detailliert analysiert. Die Studie offenbart, dass sich die Kaufkraft pro Haushalt ähnelt, aber die Preisentwicklung für Wohneigentum zwischen 2018 und 2023 signifikant differiert. Diese Erkenntnisse bieten wertvolle Informationen für Investoren und Immobilienentwickler in der Region.

Wo sind die Spitzenpreise?

Eine Analyse der Angebotsmieten im letzten Quartal 2023 offenbart markante Unterschiede zwischen Mainz und Wiesbaden. Während die Medianmiete in Mainz bei 13,85 EUR/m² liegt, knapp 12 Prozent höher als in Wiesbaden (12,40 EUR/m²), zeigt sich auch ein divergenter Trend in der jährlichen Mietentwicklung. Seit 2018 stiegen die Mieten in Mainz durchschnittlich um 3,4 Prozent pro Jahr, während das Wachstum in Wiesbaden bei 2,6 Prozent lag.

Auffällig ist der überdurchschnittliche Anstieg der Wiesbadener Mieten zwischen dem 4. Quartal 2022 und 2023 um 5,4 Prozent. Trotzdem besteht weiterhin ein signifikanter Unterschied zum Mietniveau in Mainz, wo im 4. Quartal 2023 die Spitzenmiete (90-Prozent-Quantil) mit 19,01 EUR/m² deutlich höher lag als in Wiesbaden (17,13 EUR/m²).

Im Stadtteilvergleich zeigen die teuersten Mainzer Stadtteile wie Altstadt, Neustadt und Oberstadt Angebotsmieten von teilweise über 14,00 EUR/m². In den teuersten Wiesbadener Ortsbezirken wie Sonnenberg, Südost und Rambach liegen die Mieten hingegen zwischen 12,50 und 13,50 EUR/m².

Kaufpreistrends in Wiesbaden

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Wiesbaden verzeichneten eine bemerkenswert uneinheitliche Entwicklung. Zwischen 2018 und 2023 zeigt sich in den Ortsbezirken eine breite Palette von Preissteigerungen und -rückgängen. Während einige Stadtteile wie Delkenheim (+35,1 Prozent), Igstadt (+39,7 Prozent) und Nordenstadt (+47,7 Prozent) beträchtliche Zuwächse verzeichneten, sanken die Preise in mittelpreisigen Bezirken wie Heßloch (-9,3 Prozent), Naurod (-12,6 Prozent) und Rambach (-14,6 Prozent).

Auch in Bezug auf die absoluten Kaufpreise in den Ortsbezirken Wiesbadens zeigten sich deutliche Unterschiede im vierten Quartal. Der Ortsbezirk Südost wies mit 5.659 EUR/m² den höchsten Angebotspreis auf, gefolgt von Mainz-Kastel mit 5.383 EUR/m². Dagegen waren die südöstlichen und zentralen Stadtbezirke Rheingauviertel/Hollerborn und Westend/Bleichstraße mit 3.925 bzw. 4.021 EUR/m² am erschwinglichsten.

Der Median der Angebotspreise stieg von 2018 bis 2023 um 20,2 Prozent, wobei bis Ende 2021 ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen war. Im vierten Quartal 2018 lag der Mediankaufpreis bei 3.553 EUR/m² und stieg um 36 Prozent auf 4.831 EUR/m² im vierten Quartal 2021. Danach setzte ein deutlicher Rückgang ein: Die Kaufpreise fielen bis Ende 2022 auf 4.588 EUR/m² und sanken bis zum vierten Quartal 2023 auf 4.271 EUR/m².

Mainz: Einheitlicher Preisrückgang

Die Preisentwicklung für Immobilien in Mainz verläuft im Gegensatz zur benachbarten Landeshauptstadt Hessen vergleichsweise gleichmäßig über alle Stadtteile hinweg. Von 2018 bis 2023 verzeichneten alle Stadtteile Preissteigerungen, jedoch in unterschiedlichem Ausmaß. Die Spanne reichte von einem Anstieg von 10,9 Prozent in der Oberstadt bis zu maximal 47,3 Prozent in Drais. Zwischen dem 4. Quartal 2022 und dem 4. Quartal 2023 war ein flächendeckender Rückgang der Kaufpreise zu verzeichnen, wobei der durchschnittliche Rückgang bei 10,2 Prozent lag. Der Mediankaufpreis in Mainz betrug im 4. Quartal 2023 nur noch 4.081 EUR/m², verglichen mit 4.545 EUR/m² im Vorjahr.

Besonders niedrige Kaufpreise sind in westlichen Stadtteilen wie Mombach mit 3.865 EUR/m² und Gonsenheim mit 3.816 EUR/m² zu beobachten. Hingegen erzielen die Altstadt (4.658 EUR/m²), die Neustadt (4.562 EUR/m²) und Hartenberg-Münchfeld (4.562 EUR/m²) die höchsten Preise. Die gestiegenen Preise in der Neustadt sind größtenteils auf Wohnprojektentwicklungen im Mainzer Zollhafen zurückzuführen.

Die größten Zuwächse verzeichneten vergleichsweise günstigere Stadtteile im Westen wie Drais (+47,3 Prozent) und Finthen (+52,2 Prozent). Die geringsten Zuwächse wurden in den zentralen Stadtteilen Neustadt (+16,5 Prozent) und Oberstadt (+10,9 Prozent) verzeichnet. Dies deutet darauf hin, dass die Preise dort bereits ein vergleichsweise hohes Niveau erreicht haben.

Kaufkraftanalyse: Postleitzahlgebiete im Vergleich

Der Immobilienmarkt in Mainz und Wiesbaden erfreut sich großer Beliebtheit bei Investoren. Eine Analyse der Kaufkraft pro Haushalt zeigt, dass Mainz mit 54.022 EUR und Wiesbaden mit 55.230 EUR ähnliche Durchschnittswerte aufweisen. Trotzdem bestehen markante Unterschiede zwischen den Postleitzahlgebieten beider Städte. In Mainz reicht die Spanne von mindestens 39.067 EUR in der Innenstadt (PLZ 55118) bis zu maximal 63.910 EUR in den Stadtteilen Hechtsheim und Ebersheim (PLZ 55129).

Generell verzeichnet Wiesbaden ein höheres Niveau an Kaufkraft. Im PLZ-Gebiet 65197 liegt der Mindestwert bei 44.985 EUR (Rheingauviertel), während im nordöstlichen PLZ-Gebiet 65207 ein Höchstwert von 73.347 EUR erreicht wird. Nur bei Betrachtung des Durchschnitts rücken beide Städte hinsichtlich der Kaufkraft näher zusammen (siehe oben).

Die Entwicklung der Kaufkraft von 2013 bis 2023 verdeutlicht einen beachtlichen wirtschaftlichen Aufschwung in beiden Städten. Über das gesamte Stadtgebiet hinweg verzeichneten Mainz und Wiesbaden einen Anstieg um 22,0 Prozent bzw. 21,6 Prozent.

Besonders markant war der Zuwachs der Kaufkraft im Mainzer PLZ-Gebiet 55122 (+32,1 Prozent). In Wiesbaden erzielte das PLZ-Gebiet 65185 (Ortsbezirk Mitte) mit 41,1 Prozent den höchsten Anstieg. Den geringsten Zuwachs an Kaufkraft verzeichneten in Mainz das PLZ-Gebiet 55131 (Oberstadt, Weisenau) mit 14,5 Prozent und in Wiesbaden das PLZ-Gebiet 5193 (Nordost, Sonnenberg) mit 12,8 Prozent.

Die vollständigen Ergebnisse der Analyse des Mainzer und Wiesbadener Wohnungsmarkts finden Sie hier: https://www.wuestpartner.com/de-de/produkt/westdeutsche-wohnungsmaerkte-daten-2023-perspektiven/

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Foto: Wiesbadenaktuell