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Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Landeshauptstadt Wiesbaden hat für 2011 den aktuellen Bericht auf der Grundlage der bei der Geschäftsstelle eingehenden Kaufverträge erstellt. Der „Immobilienmarktbericht Wiesbaden 2012“ zeigt den Umfang des Grundstücksverkehrs und die Grundstückspreisentwicklung des vergangenen Jahres und soll damit zur Transparenz auf dem heimischen Grundstücksmarkt beitragen. Für Fachleute enthält der Marktbericht auch umfangreiche statistische Untersuchungen wie unter anderem Liegenschaftszinssätze, Kaufpreis/Sachwert-Faktoren.
Zum dritten Mal wurden Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäusern abgeleitet. Diese dienen in Standardfällen dem Finanzamt und den Steuerberatern den gemeinen Wert gemäß dem Erbschaftssteuerreformgesetz zu ermitteln. Nur die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses besitzt eine vollständige Sammlung aller aktuellen und objektiven Daten zu Immobiliengeschäften auf dem Wiesbadener Immobilienmarkt. Ihre Auswertungen und Veröffentlichungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer sowie Sachverständige und Finanzierungsinstitute.
2011 wurden der Geschäftsstelle 2.967 Objekte, das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von rund 6,7 Prozent, von den beurkundenden Notaren zugesandt. Die Vertragszahlen nahmen bei den bebauten Grundstücken (29 Objekte) um 2% ab und bei den unbebauten Grundstücken (368 Objekte) um 2 Prozent zu. Die Gesamtzahl der Wohnungs- bzw. Teileigentumsverträge erhöhten sich um 4,8 Prozent auf 1.970 Verträge.
Der Gesamtgeldumsatz betrug rd. 9.111 Miollionen Euro. Dies ist eine Abnahme um 12,5 Prozent gegenüber 2010. Für unbebaute Wohnbaugrundstücke wurden im Durchschnitt innerhalb des gesamten Stadtgebietes rund 600 Euro/m² gezahlt. Der durchschnittliche Bodenpreis ist somit um 20 Prozent gegenüber 2010 gestiegen. Wohnbaugrundstücke kosteten in den Stadtbezirken Nordost und Sonnenberg 2011 im Schnitt circa 860 Euro/m² und im restlichen Stadtgebiet rund 510 Euro/m².
Für gewerblich genutzte Grundstücke wurde ein Durchschnittswert von 150 Euro/m², bei allerdings auch nur 14 Kaufverträgen, ermittelt. Die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke liegen mit 3,9 Euro/m² gleich und für Gartengrundstücke (Freizeitgärten) mit 23 Euro/m² etwas niedriger als 2010.
Bei den bebauten Grundstücken bilden die Reihenhäuser die größte Gruppe. Das Reihenmittelhaus kostet in Wiesbaden im Durchschnitt 272.000 Euro (2010: 279.000 Euro). Der Durchschnittspreis für ein Reihenendhaus bildete sich mit circa 318.000 Euro und somit 3 Prozent höher als im Vorjahr. Doppelhaushälften sind mit rund 352.000 Euro gut 4,5 Prozent teurer als 2010.
Für freistehende Einfamilienhäuser – überwiegend vor 1974 gebaut – konnten in den sehr guten Lagen (Stadtbezirk Nordost und Sonnenberg) Durchschnittspreise von rund 890.000 Euro registriert werden, die Spitzenpreise liegen über 1 Millionen Euro. Im Mittel aller verkauften Häuser bewegt sich der Preis bei rund 535.000 Euro. Die Durchschnittspreise für Mehrfamilienhäuser liegen bei 936.000 Euro, die von gemischt genutzten Gebäuden bei 821.000 Euro und die von Altbauvillen rund 1.282.000 Euro.
Je nach Häufigkeit der verkauften Gebäudegruppen hat die Geschäftsstelle aus den Verkaufspreisen verschiedene Marktdaten, wie Liegenschaftszins, Ertragswert- und Gebäudefaktoren ermittelt und in Tabellenform im Jahresbericht dargestellt. Wichtig für die Grundstückssachverständigen sind die wieder ermittelten Marktanpassungsfaktoren für die Bewertung von Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern im Sachwertverfahren.
Die mit Abstand meisten Verträge wurden bei Wohnungs- und Teileigentum abgeschlossen. Die preiswerteste Wohnung kostete 15.000 Euro und die teuerste 1.400.000 Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis einer Eigentumswohnung betrug 183.800 Euro bei einer Größe von 82,4 m². Dies entspricht einem Preis von 2.212 Euro/m² Wohnfläche (2010: 2.040 Euro/m² Wohnfläche). Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen bei Wiederverkäufen (1.008 Verkaufsfälle) lagen mit 1.976 Euro/m² Wohnfläche 6,2 höher als 2010.
Der Mittelpreis pro m² Wohnfläche im Jahr 2011 aller Neubaueigentumswohnungen betrug 3.259 Euro/m². Der Auswertung lagen 229 Verkaufsfälle zugrunde. Hier lag der Mittelpreis um 18,4 Prozent höher als 2010. Diese Durchschnittspreise beinhalten keine Garagen- oder Stellplätze. Die Mittelpreise für Reihenhäuser/Reihenendhäuser in Wohnungseigentumsform betrug beim Erstbezug eines Neubaus rund 2.310 Euro/m² Wohnfläche.
Der Immobilienmarktbericht Wiesbaden 2012 ist für 25 Euro (bei Zusendung plus Portokosten) zu beziehen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses; Gustav-Stresemann-Ring 15; 65189 Wiesbaden.
Bestellungen sind per Fax (0611/31-4976) oder E-Mail
(gutachterausschuss@wiesbaden.de) möglich.
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